土地について Q&A

計画的な市街地を形成するために建築できる建物が制限されている地域で、都市計画法に基づいた制度です。
用途地域は住居系、商業系、工業系合わせて13の種類があります。
例えば住宅街の真ん中に騒音を出すような工場を建てられると困りますよね。
用途地域は市街化区域に設定されており、健全で秩序のある都市の発展を目指すためのものです。

建ぺい（建蔽）率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことで、土地によってその割合の上限が定められています。
例えば、100㎡の広さがある土地の建ぺい率が60％だった場合、建築面積が60㎡までの建物を建てることができます。
土地を探す場合はこの建ぺい率と次に説明する容積率も確認するようにしましょう。

※建ぺい率には緩和の特例があり、ある条件を満たせば定められた建ぺい率に割増しを受けられる場合があります。

容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことで、土地によってその割合の上限が定められています。
例えば、100㎡の広さがある土地の容積率が200％だった場合、延床面積が200㎡までの建物を建てることができます。
1階の床面積が70㎡、2階の床面積も70㎡、3階の床面積が60㎡というような3階建ての建物ですね。
土地を探す場合は容積率と前述した建ぺい率を確認するようにしましょう。

敷地に接している道路の幅員が4m未満の場合、みなし道路と言ってその道路の中心線から2m後退した線を道路の境界線とみなします。
これをセットバックと言い、この部分は道路とみなされるため自分の土地でありながら建物（門や塀なども）を建てることはできません。
道路を挟んだ向かい側がセットバックできない川や崖、線路などの場合は道路の端から4m後退させることになります。

北側に接している敷地の日当たりを邪魔しないように規定した斜線を設けることによって、家を必要以上に高く作ることを制限するものです。

北側斜線制限が適用される地域

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 田園住居地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域

住宅などの建物が密集する地区において、火災が発生した際の延焼を防ぐために指定される地域のこと。
この地域に建築する際には火災を広げないよう、防火構造の住宅にしなければなりません。

防火地域のメリットは周りも防火構造の住宅なので、火災被害の可能性が少なくなるという事。
デメリットとしては、耐火構造の家にするために建築費が通常よりも高くなります。

建築基準法に基づくまちづくりの制度であり、地域の土地所有者等同士が建物に関するルールを定めるもの。
このルールを守り合うことによって、良好なまちなみを将来にわたって守り育てていくための制度です。
締結できる内容は、建築物の「敷地」「位置」「構造」「用途」「形態」「意匠」「建築設備」に関する基準と、協定の目的となっている土地の区域、協定の有効期間、協定違反があった場合の措置となります。

建築協定を締結するためには、区域内の土地所有者など全員の合意に基づき、特定行政庁の認可を受けることが必要です。

土地を探していると、物件情報の中に「建築条件付」と記載されているものがあります。
「建築条件付き土地」とは、その土地を購入する際に特定の条件（特約）がある土地のことで、住宅を建てる建築会社があらかじめ決められています。土地の売買契約後、一定期間内にその建築会社と工事請負契約を結ぶことが条件となっています。

基本的には決められた建築会社以外で建てることができないので、既に建築会社を決めてしまっている場合には諦める事になります。

下記の税金と手数料が必要です。

• 契約時の印紙代
• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 土地の名義を変更する際の所有権移転登記代
• ローンを組む方はトーンの手数料と保証料
• 固定資産税（土地を取得した日から日割り計算）

土地の登記とは「この土地は私が所有する不動産です」ということを明らかにすることです。
「登記簿」に必要事項を記載して権利関係を公示します。
登記所（法務局）が事務を取り扱っています。

傾斜地の造成方法は2パターン

• 土地を切り崩して平坦にする切土
• 土を持って土地を平坦にする盛土

土を削ったり、盛ったりすることで土地を平らにしてひな段状に宅地造成します。

高低差のある土地で、土壌の横圧に対して斜面の崩壊を防ぐために構築される壁状の構造物です。
建物を建てる際、敷地斜面に「安息角」を超える角度が生まれる場合はこの擁壁が必要になります。

安息角とは、土などを積み上げても崩れず安定している斜面の角度。
この角度は土質に応じて変わります。

土地購入の際に注意しなければならないことの一つが水道管。
敷地内に水道管が引き込まれているか確認しましょう。
その土地が元々は畑などで、一度も住宅が建ったことがない場合は水道管やガス管は引き込まれていないのが普通です。
最近はオール電化を選ぶ方も多いのでガス管は必要ない場合もありますが、水道管は必要です

水道管が引き込まれていなければ配管工事が必要になり、土地代とは別に費用が発生します。
費用は距離や経路、口径などでも変わりますが数十万円はかかります。
購入後にトラブルにならない様に事前に把握しておきましょう。